Um dos erros mais comuns nas locações é tratar qualquer alteração no imóvel como dano indenizável.
Esse equívoco está na origem de grande parte dos conflitos entre proprietários, locatários e imobiliárias, especialmente na vistoria de saída.

Este artigo não busca defender o inquilino nem desresponsabilizar o mau uso, mas explicar, de forma técnica e jurídica, o que é desgaste natural, por que ele existe e como o Judiciário o analisa.

Desgaste natural é a deterioração previsível e inevitável que ocorre no imóvel em razão:

• do tempo;

• do uso regular;

• da ação normal de pessoas e do ambiente.

Ele ocorre mesmo quando o imóvel é utilizado com cuidado.

Exemplos comuns:

• perda de brilho de pisos;

• pequenas marcas em paredes;

• folgas em portas e janelas;

• desgaste de ferragens e componentes móveis;

• redução da eficiência estética ou funcional de itens antigos.

Desgaste natural não é defeito, nem falha, é consequência do uso legítimo do bem.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara ao determinar que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, desconsiderando deteriorações decorrentes do uso normal.

Isso significa que:

• o contrato de locação não garante devolução "como novo";

• o uso regular é juridicamente admitido;

• o proprietário assume o risco natural do desgaste do bem ao colocá-lo em locação.

A distinção técnica é fundamental:

Desgaste natural

• decorre do uso regular;

• é progressivo;

• compatível com o tempo de ocupação;

• não decorre de conduta inadequada.

Não gera indenização.

Dano indenizável

• decorre de mau uso, negligência ou ação intencional;

• não é compatível com o tempo de uso;

• altera a funcionalidade ou integridade do bem;

• foge do padrão esperado.

Pode gerar responsabilidade, desde que comprovada tecnicamente.

Na prática judicial, os tribunais têm entendido que:

• a simples existência de marcas ou desgaste não caracteriza dano;

• é necessário analisar tempo de locação, tipo de uso e estado inicial;

• cobranças baseadas apenas em aparência estética são frágeis;

• a dúvida quanto à origem do desgaste não autoriza indenização automática.

Em diversas ações, cobranças foram afastadas justamente porque não houve prova técnica demonstrando que o problema extrapolava o desgaste natural.

O Judiciário exige nexo entre conduta e dano, não presunção.

Grande parte das cobranças indevidas nasce quando:

• a vistoria de entrada é genérica;

• não há registro detalhado do estado inicial;

• a vistoria de saída se limita a apontar diferenças visuais;

• não existe análise técnica comparativa.

Nesse cenário, qualquer desgaste passa a ser tratado como prejuízo, o que gera conflitos inevitáveis.

A vistoria técnica permite:

• registrar o estado inicial real do imóvel;

• contextualizar o desgaste esperado ao longo do tempo;

• diferenciar desgaste natural de dano;

• produzir documentação imparcial e defensável.

Isso protege o proprietário, pois evita cobranças frágeis, e protege o locatário, pois impede responsabilização indevida.

É importante destacar que:

• o Judiciário não isenta automaticamente o locatário;

• quando o dano extrapola o desgaste natural e isso é comprovado tecnicamente, a cobrança é reconhecida como legítima.

O problema não está na cobrança, mas na ausência de critério técnico para sustentá-la.

Quando o conceito de desgaste natural não é aplicado corretamente, a imobiliária enfrenta consequências concretas:

• conflitos recorrentes entre locatários e proprietários;

• retrabalho operacional na análise de devoluções;

• fragilidade nas cobranças legítimas;

• desgaste da credibilidade do laudo e da empresa;

• aumento de custos administrativos e risco de judicialização.

Muitos desses problemas poderiam ser evitados com:

• registro técnico detalhado do estado inicial;

• análise criteriosa e padronizada na saída;

• documentação imparcial que diferencie desgaste natural de dano.

Desgaste natural não é dano, nem prejuízo indenizável. Ele é uma consequência previsível e juridicamente aceita do uso regular do imóvel.

Para a imobiliária, tratar qualquer desgaste como dano sem base técnica gera conflitos, retrabalho e perda de credibilidade.

A vistoria técnica imparcial:

• fortalece a gestão de cobranças;

• protege o patrimônio do proprietário com critérios objetivos;

• reduz disputas administrativas e judiciais;

• traz previsibilidade e segurança jurídica ao encerramento do contrato.

No fim, a vistoria não defende lados —
ela garante que a imobiliária tenha controle sobre o processo e saiba exatamente quando existe responsabilidade.

Os conteúdos publicados neste blog têm caráter exclusivamente informativo e educativo, com o objetivo de difundir conhecimento técnico e jurídico sobre vistorias imobiliárias e prevenção de conflitos locatícios.

As análises apresentadas não substituem avaliação técnica individualizada, laudo pericial ou parecer jurídico específico, tampouco se destinam a orientar condutas operacionais de terceiros.

A metodologia de vistoria, critérios técnicos, padrões de análise e processos internos utilizados pela Pró Imóvel Vistorias constituem know-how próprio, desenvolvido com base em experiência profissional e validação técnica especializada, não sendo objeto de divulgação pública.

Cada imóvel possui características construtivas e condições específicas, devendo eventuais responsabilidades ser analisadas caso a caso, à luz da legislação aplicável e de avaliação técnica adequada.