Infiltração, mofo e umidade estão entre os principais motivos de conflito na devolução de imóveis.
Na prática, esses problemas são frequentemente atribuídos ao locatário sob o argumento de "falta de ventilação" ou "uso inadequado", sem análise técnica da origem.

Este artigo explica como a engenharia e o Judiciário analisam esses casos, e por que a vistoria técnica é decisiva para evitar erros.

Do ponto de vista técnico, é essencial diferenciar:

1. Infiltração

Decorre da entrada de água por:

• falhas de impermeabilização;

• fissuras estruturais;

• problemas em fachadas, lajes ou coberturas;

• vazamentos embutidos.

Normalmente relacionada à construção ou à manutenção estrutural.

2. Umidade

Pode ter origem:

• ambiental;

• construtiva;

• ou por falhas de ventilação.

A causa define a responsabilidade.

3. Mofo

É consequência, não causa.
Surge quando há:

• umidade persistente;

• ventilação insuficiente;

• materiais sensíveis.

O mofo, por si só, não define culpa.

Grande parte das cobranças ocorre quando:

• não há investigação da origem;

• o problema é tratado como mau uso automaticamente;

• a vistoria se limita a fotos;

• não existe laudo técnico.

Sem identificar a causa, não é possível atribuir responsabilidade.

O entendimento predominante nos tribunais é que:

• infiltração é vício do imóvel, salvo prova contrária;

• o locatário não responde por falhas construtivas;

• a responsabilidade exige nexo causal comprovado;

• a simples presença de mofo não prova mau uso.

Diversas decisões afastam cobranças quando:

• não há laudo técnico;

• o problema é estrutural;

• a umidade é progressiva;

• o defeito já existia ou era previsível.

A jurisprudência exige prova técnica, não presunção.

A responsabilidade do locatário pode existir quando:

• a causa é exclusivamente comportamental;

• há obstrução de ventilação comprovada;

• há intervenção inadequada no imóvel;

• existe laudo técnico demonstrando o nexo.

O ônus da prova é essencial.

A vistoria técnica permite:

• identificar sinais iniciais de infiltração;

• avaliar sistemas de impermeabilização;

• registrar histórico do imóvel;

• diferenciar vício construtivo de mau uso.

Isso reduz:

• conflitos administrativos;

• cobranças indevidas;

• judicialização.

Quando infiltração, mofo e umidade são tratados automaticamente como mau uso, sem investigação técnica da causa, o conflito tende a se intensificar.

Para a imobiliária, esse tipo de erro gera:

desgaste recorrente com locatários;
retrabalho na análise de devolução;
insegurança na cobrança junto ao proprietário;
custos jurídicos evitáveis;
imprevisibilidade no encerramento do contrato.

Grande parte dessas disputas poderia ser evitada com análise técnica criteriosa desde a vistoria de entrada e critérios objetivos na vistoria de saída.

Infiltração, umidade e mofo exigem análise técnica da causa, e não julgamento visual baseado apenas no efeito aparente.

Quando a vistoria se limita à aparência do problema e presume responsabilidade sem critério técnico, a imobiliária assume riscos desnecessários:
cobranças frágeis, conflitos recorrentes e perda de controle sobre o processo de devolução.

A vistoria técnica imparcial:

protege o patrimônio do proprietário ao identificar a origem real do problema;
fortalece a cobrança quando há prova técnica de mau uso;
reduz disputas administrativas e judiciais;
traz previsibilidade e segurança jurídica ao encerramento do contrato.

No fim, a responsabilidade não é definida pela existência do problema,
mas pela causa técnica comprovada — e é isso que permite à imobiliária decidir corretamente e evitar conflitos desnecessários.

Os conteúdos publicados neste blog têm caráter exclusivamente informativo e educativo, com o objetivo de difundir conhecimento técnico e jurídico sobre vistorias imobiliárias e prevenção de conflitos locatícios.

As análises apresentadas não substituem avaliação técnica individualizada, laudo pericial ou parecer jurídico específico, tampouco se destinam a orientar condutas operacionais de terceiros.

A metodologia de vistoria, critérios técnicos, padrões de análise e processos internos utilizados pela Pró Imóvel Vistorias constituem know-how próprio, desenvolvido com base em experiência profissional e validação técnica especializada, não sendo objeto de divulgação pública.

Cada imóvel possui características construtivas e condições específicas, devendo eventuais responsabilidades ser analisadas caso a caso, à luz da legislação aplicável e de avaliação técnica adequada.