Grande parte dos conflitos levados ao PROCON em locações não decorre da inexistência de danos, mas da incapacidade da vistoria de comprovar tecnicamente a responsabilidade atribuída ao locatário.

Cobranças baseadas apenas em registros visuais, descrições genéricas ou comparações subjetivas entre entrada e saída tendem a ser questionadas e, muitas vezes, afastadas.

Este artigo explica quais critérios o PROCON efetivamente analisa, por que muitas cobranças não se sustentam e como a vistoria técnica reduz esse risco.

Em análises administrativas, é comum encontrar laudos que:

• utilizam termos genéricos ("danificado", "em mau estado");

• não analisam a causa do problema;

• ignoram o tempo de uso do item;

• não diferenciam desgaste natural, vício construtivo e dano;

• se baseiam apenas em fotos e comparação visual.

Esse tipo de documentação fragiliza a cobrança, mesmo quando o problema existe.

Ao avaliar um conflito de vistoria, o PROCON observa se a cobrança apresentada possui:

• clareza e objetividade;

• critério técnico identificável;

• nexo entre a conduta do locatário e o dano alegado;

• exclusão de desgaste natural;

• exclusão de vício construtivo ou falha do imóvel.

A simples existência de um problema não é suficiente para caracterizar responsabilidade.

Para o PROCON, a prova técnica é determinante quando:

• o problema pode ter múltiplas causas;

• há relação com umidade, ventilação ou material;

• o item possui vida útil limitada;

• o defeito evolui ao longo do tempo.

Laudos puramente descritivos raramente atendem a esse nível de exigência.

• tipo de material envolvido;

• ambiente de instalação;

• condições de ventilação e umidade;

• forma de execução ou fixação;

• histórico do imóvel;

• estado inicial e evolução do uso.

Na vistoria de saída, isso permite:

• identificar desgaste previsível;

• apontar vícios construtivos;

• reconhecer danos reais quando existirem.

A responsabilização do locatário costuma ser mantida quando:

• o dano é pontual e incompatível com o uso normal;

• há evidência técnica de mau uso;

• existe nexo claro entre ação e dano;

• o problema não decorre de umidade ou falha construtiva.

O critério é técnico, não visual.

Cobranças frágeis geram para a imobiliária:

• conflitos administrativos recorrentes;

• desgaste com locatários e proprietários;

• risco de judicialização;

• consumo excessivo de tempo da equipe;

• perda de credibilidade institucional.

Grande parte desses conflitos poderia ser evitada com:

• vistoria técnica criteriosa na entrada;

• critérios claros e padronizados na saída;

• documentação tecnicamente fundamentada.

O PROCON não analisa intenção — analisa prova.

Vistorias sem critério técnico expõem a imobiliária, mesmo quando o imóvel apresenta problemas reais.

A vistoria técnica imparcial:

• protege a imobiliária;

• fortalece a posição do proprietário;

• evita cobranças indevidas;

• reduz conflitos administrativos e judiciais.

No fim, a técnica não escolhe lados — ela sustenta decisões corretas e defensáveis.

Os conteúdos publicados neste blog têm caráter exclusivamente informativo e educativo, com o objetivo de difundir conhecimento técnico e jurídico sobre vistorias imobiliárias e prevenção de conflitos locatícios.

As análises apresentadas não substituem avaliação técnica individualizada, laudo pericial ou parecer jurídico específico, tampouco se destinam a orientar condutas operacionais de terceiros.

A metodologia de vistoria, critérios técnicos, padrões de análise e processos internos utilizados pela Pró Imóvel Vistorias constituem know-how próprio, desenvolvido com base em experiência profissional e validação técnica especializada, não sendo objeto de divulgação pública.

Cada imóvel possui características construtivas e condições específicas, devendo eventuais responsabilidades ser analisadas caso a caso, à luz da legislação aplicável e de avaliação técnica adequada.