Conflitos julgados pelo PROCON envolvendo vistorias locatícias revelam um padrão claro:
na maioria dos casos, o problema não está na decisão de cobrar, mas na incapacidade da vistoria de sustentar tecnicamente essa cobrança.

Este artigo sistematiza os principais aprendizados extraídos de casos reais analisados pelo PROCON e mostra onde as vistorias falham, por que isso expõe a imobiliária e como a vistoria técnica muda esse cenário.

Os conflitos normalmente surgem quando:

• a vistoria de saída aponta problemas no imóvel;

• a cobrança é atribuída ao locatário;

• o locatário contesta a responsabilidade;

• a imobiliária apresenta a vistoria como prova suficiente.

Ao chegar ao PROCON, a análise deixa de ser relacional e passa a ser técnica e probatória.

Nos casos analisados, observa-se que muitas vistorias:

• registram o problema, mas não explicam sua causa;

• utilizam termos genéricos e subjetivos;

• não consideram o ambiente onde o item está instalado;

• ignoram o tempo de uso e a vida útil dos materiais;

• não diferenciam desgaste natural, vício construtivo e mau uso.

Esse conjunto de falhas compromete toda a cobrança.

Na prática administrativa, o PROCON tende a desconsiderar:

• descrições genéricas ("danificado", "fora do padrão");

• comparações exclusivamente visuais entre entrada e saída;

• registros fotográficos sem análise técnica;

• orçamentos desacompanhados de justificativa técnica;

• presunção automática de culpa do último ocupante.

A aparência do problema não substitui a análise de causa.

O PROCON direciona sua análise para a pergunta central:

Por que esse problema ocorreu?

Em especial, são avaliados fatores como:

• compatibilidade do material com o ambiente;

• exposição à umidade, calor ou uso contínuo;

• forma de execução ou instalação;

• histórico do imóvel;

• tempo de uso do item.

Sem responder a essas questões, a responsabilidade não pode ser atribuída com segurança.

• tipo de material envolvido (MDF, MDP, madeira, pintura, revestimentos);

• ambiente de instalação;

• ventilação natural ou mecânica;

• presença e recorrência de umidade;

• forma de execução, fixação ou assentamento;

• histórico de uso do imóvel;

• estado inicial e evolução do problema ao longo da locação.

Na vistoria de saída, isso permite:

• identificar desgaste previsível;

• apontar vícios construtivos ou de especificação;

• reconhecer danos reais quando existirem;

• excluir responsabilidades indevidas.

Nos casos em que a cobrança é mantida, observa-se que:

• o dano é pontual e incompatível com o uso normal;

• há evidência técnica clara de mau uso;

• existe nexo causal entre ação e dano;

• o problema não decorre de falha construtiva ou ambiental;

• a vistoria apresenta fundamentação técnica consistente.

O critério adotado é técnico, não interpretativo.

Mesmo quando não há condenação judicial, os conflitos analisados geram:

• desgaste institucional;

• consumo excessivo de tempo da equipe;

• frustração do proprietário;

• risco de judicialização futura;

• perda de credibilidade no processo de vistoria.

Em muitos casos, o custo do conflito supera o valor discutido.

Os casos julgados pelo PROCON deixam uma lição clara:

Não é a cobrança que gera o conflito, é a fragilidade da prova.

Quando a vistoria não esclarece a origem do problema, a cobrança se torna vulnerável — independentemente de o dano existir ou não.

A vistoria técnica:

• substitui presunção por critério;

• fundamenta decisões;

• reduz contestações administrativas;

• protege a imobiliária;

• fortalece a relação com o proprietário;

• aumenta a previsibilidade dos resultados.

Ela não inviabiliza cobranças —
ela elimina cobranças indefensáveis.

Os conflitos julgados pelo PROCON mostram que quem não controla o método perde o controle do resultado.

A vistoria técnica imparcial:

• protege o patrimônio do proprietário;

• reduz conflitos administrativos;

• fortalece a atuação da imobiliária;

• sustenta decisões corretas e defensáveis.

No fim, a técnica não escolhe lados — ela organiza responsabilidades e evita prejuízos para todos.

Os conteúdos publicados neste blog têm caráter exclusivamente informativo e educativo, com o objetivo de difundir conhecimento técnico e jurídico sobre vistorias imobiliárias e prevenção de conflitos locatícios.

As análises apresentadas não substituem avaliação técnica individualizada, laudo pericial ou parecer jurídico específico, tampouco se destinam a orientar condutas operacionais de terceiros.

A metodologia de vistoria, critérios técnicos, padrões de análise e processos internos utilizados pela Pró Imóvel Vistorias constituem know-how próprio, desenvolvido com base em experiência profissional e validação técnica especializada, não sendo objeto de divulgação pública.

Cada imóvel possui características construtivas e condições específicas, devendo eventuais responsabilidades ser analisadas caso a caso, à luz da legislação aplicável e de avaliação técnica adequada.