Trincas, infiltrações, portas empenadas, descolamento de revestimentos e estufamento de materiais são frequentemente tratados como "dano causado pelo inquilino".
Na prática, muitos desses problemas têm origem construtiva, e a atribuição automática de responsabilidade ao locatário é uma das principais causas de conflitos locatícios.

Este artigo tem como objetivo esclarecer o que caracteriza vício construtivo, como ele se diferencia do mau uso e como o Judiciário analisa essas situações, sempre com foco na prevenção de disputas.

Vício construtivo é o defeito decorrente de:

• falha de projeto;

• erro de execução;

• material inadequado;

• ausência de detalhamento técnico;

• incompatibilidade entre sistema construtivo e uso esperado.

Ele independe da conduta do usuário e pode se manifestar mesmo com uso correto do imóvel.

Exemplos comuns:

• infiltrações por falha de impermeabilização;

• trincas estruturais ou de acomodação;

• portas e janelas empenadas por movimentação da edificação;

• estufamento de MDF por umidade ascendente;

• descolamento de revestimentos por falha de assentamento.

A Lei do Inquilinato impõe ao locador a obrigação de:

• entregar o imóvel em condições de uso;

• manter essas condições ao longo da locação.

Ao locatário cabe:

• utilizar o imóvel conforme sua finalidade;

• devolver o bem ao final do contrato, desconsiderado o desgaste natural.

Defeitos construtivos não se enquadram como desgaste nem como mau uso, salvo prova técnica em sentido contrário.

A diferenciação técnica é essencial:

Vício construtivo

• surge independentemente do comportamento do locatário;

• tem relação com a edificação ou seus sistemas;

• evolui com o tempo;

• exige análise técnica para identificação da causa.

Não gera responsabilidade do locatário.

Mau uso

• decorre de ação inadequada ou negligente;

• foge do uso normal do imóvel;

• gera dano localizado e identificado;

• exige comprovação técnica.

Pode gerar responsabilidade, desde que comprovada.

O Judiciário tem entendido que:

• a simples existência do problema não prova mau uso;

• é indispensável identificar a origem do defeito;

• vícios construtivos não podem ser imputados ao locatário;

• cobranças sem laudo técnico são frágeis.

Em ações envolvendo infiltrações, trincas e deformações, tribunais têm afastado cobranças quando constatado que o defeito decorre de características construtivas do imóvel, e não da conduta do inquilino.

O foco da decisão costuma ser a causa técnica, não a aparência do problema.

Eles ocorrem porque:

• a vistoria de entrada não registra detalhes técnicos;

• a vistoria de saída avalia apenas o resultado visível;

• não há análise do histórico do imóvel;

• inexistem critérios para diferenciar vício e dano.

Sem método, qualquer problema vira culpa do último ocupante.

A vistoria técnica permite:

• identificar indícios de vício construtivo;

• analisar ambiente, material e histórico;

• registrar a evolução do problema;

• produzir documentação imparcial e defensável.

Isso evita que:

• o proprietário perca cobranças indevidas;

• o locatário seja responsabilizado injustamente;

• a imobiliária enfrente conflitos recorrentes.

É importante destacar:

• quando há prova técnica de que o defeito decorre de mau uso, a cobrança é reconhecida;

• o Judiciário não protege automaticamente o locatário;

• protege a prova técnica consistente.

O problema está em presumir responsabilidade sem análise técnica.

Quando um vício construtivo é interpretado como mau uso sem análise técnica, a imobiliária assume riscos operacionais e financeiros:

• disputas administrativas recorrentes;

• desgaste na relação com locatários e proprietários;

• judicialização evitável;

• custos adicionais de retrabalho e consultoria;

• perda de credibilidade do laudo.

Grande parte desses problemas poderia ser evitada com:

• vistoria técnica criteriosa na entrada;

• critérios claros e documentados na saída;

• registro detalhado de histórico, ambiente e materiais.

Vício construtivo não é mau uso. A diferenciação exige análise técnica fundamentada e documentação imparcial.

Quando essa distinção não é observada, a imobiliária assume riscos significativos:
cobranças frágeis, conflitos recorrentes, retrabalho e judicialização desnecessária.

A vistoria técnica imparcial:

• protege o patrimônio do proprietário com critérios objetivos;

• fortalece a cobrança quando há evidência técnica de mau uso;

• reduz disputas administrativas e judiciais;

• traz previsibilidade e segurança jurídica ao encerramento do contrato.

No fim, a responsabilidade não é definida por aparência ou presunção —
ela é definida pela análise técnica comprovada, permitindo à imobiliária decidir corretamente e manter o controle do processo locatício.

Os conteúdos publicados neste blog têm caráter exclusivamente informativo e educativo, com o objetivo de difundir conhecimento técnico e jurídico sobre vistorias imobiliárias e prevenção de conflitos locatícios.

As análises apresentadas não substituem avaliação técnica individualizada, laudo pericial ou parecer jurídico específico, tampouco se destinam a orientar condutas operacionais de terceiros.

A metodologia de vistoria, critérios técnicos, padrões de análise e processos internos utilizados pela Pró Imóvel Vistorias constituem know-how próprio, desenvolvido com base em experiência profissional e validação técnica especializada, não sendo objeto de divulgação pública.

Cada imóvel possui características construtivas e condições específicas, devendo eventuais responsabilidades ser analisadas caso a caso, à luz da legislação aplicável e de avaliação técnica adequada.