Em vistorias de saída, é relativamente comum que sejam apontados problemas no imóvel e atribuída ao locatário a responsabilidade por reparos.
O conflito surge quando essa cobrança é contestada e a vistoria não consegue sustentar tecnicamente a imputação de responsabilidade.

Este artigo analisa um caso real levado ao PROCON, identificando onde a vistoria falhou, por que a cobrança foi afastada e quais lições práticas ficam para a imobiliária.

Na vistoria de saída, a imobiliária apontou:

• portas de banheiro empenadas;

• armários com estufamento;

• deterioração do acabamento.

Os itens foram classificados como danos causados pelo uso inadequado do locatário, com cobrança integral para reparo e substituição.

O locatário contestou a cobrança administrativamente, levando o caso ao PROCON.

A cobrança se fundamentava em:

• vistoria de entrada e saída com registros fotográficos;

• descrição visual do estado dos itens;

• comparação entre o estado inicial e final;

• orçamentos de reparo.

Não havia, entretanto, análise técnica da causa dos problemas.

Na análise do PROCON, ficou evidente que a vistoria:

• descrevia o problema, mas não explicava sua origem;

• não avaliava o tipo de material envolvido;

• ignorava o ambiente de instalação (banheiro);

• não considerava a exposição contínua à umidade;

• não analisava o tempo de uso dos itens;

• não diferenciava desgaste, vício construtivo e dano.

O registro visual não foi considerado prova suficiente.

• O ponto determinante para o PROCON não foi se o problema existia, mas por que ele existia.

  Em itens instalados em ambiente úmido, como banheiros, é tecnicamente necessário avaliar:

  • compatibilidade do material com o ambiente;

  • ventilação do cômodo;

  • presença de umidade recorrente;

  • forma de instalação;

  • vida útil esperada do componente.

  Sem essa análise, não é possível imputar automaticamente o problema ao locatário.

• tipo de material (MDF, MDP, madeira);

• ambiente de instalação (banheiro);

• ventilação natural ou mecânica;

• frequência de uso do ambiente;

• histórico do imóvel;

• estado inicial e evolução do problema ao longo do tempo.

Na saída, isso permitiria:

• identificar desgaste previsível em ambiente úmido;

• apontar possível vício construtivo ou de especificação;

• reconhecer danos reais apenas se comprovados.

Na decisão administrativa, o PROCON entendeu que:

• a existência do problema não comprovava mau uso;

• não houve comprovação técnica da causa;

• o ambiente favorecia deterioração natural do material;

• a vistoria não estabeleceu nexo causal;

• a cobrança não poderia ser mantida.

A cobrança foi considerada indevida.

É importante destacar:
o PROCON não afastou a cobrança por proteger o locatário, mas por ausência de prova técnica.

Se houvesse laudo técnico fundamentado comprovando mau uso, a decisão poderia ser diferente.

O erro central foi presumir responsabilidade sem critério técnico.

Mesmo sem condenação judicial, o caso gerou:

• desgaste institucional;

• tempo excessivo da equipe;

• insatisfação do proprietário;

• perda de confiança no processo de vistoria;

• risco de judicialização futura.

O custo do conflito superou o valor da cobrança.

Uma vistoria técnica:

• analisa a causa do problema;

• diferencia desgaste, vício e dano;

• fundamenta cobranças legítimas;

• evita imputações indevidas;

• protege a imobiliária perante órgãos administrativos.

Ela não impede cobranças —
ela evita cobranças indefensáveis.

Quando a vistoria não sustenta a cobrança, o problema não está no conflito —
está na ausência de critério técnico.

O PROCON não exige rigor excessivo.
Exige prova clara e fundamentada.

A vistoria técnica imparcial:

• protege a imobiliária;

• fortalece o proprietário;

• reduz conflitos;

• sustenta decisões corretas.

No fim, a técnica não escolhe lados — ela define responsabilidades com segurança.

Os conteúdos publicados neste blog têm caráter exclusivamente informativo e educativo, com o objetivo de difundir conhecimento técnico e jurídico sobre vistorias imobiliárias e prevenção de conflitos locatícios.

As análises apresentadas não substituem avaliação técnica individualizada, laudo pericial ou parecer jurídico específico, tampouco se destinam a orientar condutas operacionais de terceiros.

A metodologia de vistoria, critérios técnicos, padrões de análise e processos internos utilizados pela Pró Imóvel Vistorias constituem know-how próprio, desenvolvido com base em experiência profissional e validação técnica especializada, não sendo objeto de divulgação pública.

Cada imóvel possui características construtivas e condições específicas, devendo eventuais responsabilidades ser analisadas caso a caso, à luz da legislação aplicável e de avaliação técnica adequada.