Um dos principais focos de conflito na devolução de imóveis não está apenas no estado dos itens vistoriados, mas na forma como o relatório de vistoria é redigido.

Em muitos laudos de saída, é comum encontrar registros como:

"Porta – RECUSADO"
"Reparos – Inquilinos em aberto"
"O que fazer: Reparar"
"Por que fazer: Fórmicas lascadas na parte inferior"

Esse tipo de anotação gera questionamentos imediatos e conflitos diretos entre inquilinos, proprietários e imobiliárias.

A dúvida é objetiva:

o vistoriador tem autonomia para exigir reparos do inquilino?

Este artigo explica como a técnica e o entendimento jurídico analisam essa questão e por que a vistoria técnica imparcial é essencial para evitar cobranças indevidas.

A vistoria de imóveis possui natureza meramente descritiva.

Sua finalidade é:

• registrar o estado aparente dos itens;

• documentar condições de conservação e funcionamento;

• servir como meio de prova documental.

A vistoria não é decisão, não é sentença e não cria obrigação jurídica automática.

Portanto, o vistoriador documenta fatos, não define consequências.

Em um relatório tecnicamente correto, o vistoriador deve:

• descrever o item avaliado;

• registrar avarias aparentes, se existirem;

• indicar funcionamento ou não funcionamento;

• utilizar linguagem objetiva e neutra.

Exemplo técnico adequado:

"Porta em madeira com revestimento melamínico, apresentando lascamento na parte inferior."

Esse tipo de registro cumpre sua função: documentar o estado do imóvel.

Não cabe ao vistoriador:

• atribuir responsabilidade ao inquilino;

• determinar reparos;

• classificar itens como "recusados";

• antecipar juízo de culpa.

Quando o laudo passa a indicar:

"O que fazer: Reparar"

ele ultrapassa o campo da vistoria e entra no campo decisório, que não lhe compete.

A responsabilidade do locatário decorre da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece que o imóvel deve ser devolvido:

no estado em que foi recebido, salvo deteriorações decorrentes do uso normal.

Isso significa que:

• nem todo desgaste é dano;

• nem todo problema gera obrigação de reparo;

• é necessário diferenciar uso normal, desgaste natural, vício construtivo e mau uso.

Essa diferenciação não pode ser feita de forma automática ou visual.

Na prática, muitos laudos de vistoria:

• descrevem o item;

• apontam um problema;

• já concluem pela necessidade de reparo.

Sem avaliar:

• tempo de uso;

• vida útil do material;

• condições ambientais;

• histórico do imóvel;

• possibilidade de vício construtivo.

Esse modelo gera cobranças frágeis e facilmente contestáveis.

O entendimento predominante nas decisões judiciais é que:

• o locatário responde por danos, não por desgaste natural;

• a vistoria possui valor probatório relativo;

• a atribuição de responsabilidade exige nexo causal;

• registros genéricos não sustentam cobrança.

Tribunais têm afastado cobranças quando:

• o apontamento é compatível com o tempo de uso;

• não há análise técnica;

• o laudo apenas afirma "deve reparar";

• a vistoria não demonstra a causa do problema.

A jurisprudência reforça que a vistoria não substitui a perícia técnica.

Outro ponto fundamental:

O vistoriador não é perito judicial.
A perícia exige:

• formação técnica específica;

• fundamentação;

• metodologia;

• contraditório.

Se nem o perito judicial decide quem deve pagar, muito menos o vistoriador pode fazê-lo em um relatório unilateral.

Uma vistoria técnica adequada:

• mantém linguagem descritiva;

• evita juízo de valor;

• documenta com método;

• preserva a imparcialidade.

Quando há dúvida sobre a origem de um problema, o caminho correto é a análise técnica fundamentada, e não a imposição de reparo no próprio laudo.

A responsabilização do locatário pode ocorrer quando:

• o dano é incompatível com o uso normal;

• há evidência técnica de mau uso;

• existe nexo claro entre ação e dano;

• o problema não decorre de vício construtivo ou desgaste previsível.

O critério é técnico e jurídico, não meramente visual.

Quando a vistoria assume papel decisório, a imobiliária passa a assumir riscos que não lhe trazem benefício operacional:

conflitos desnecessários com inquilinos;
desgaste na relação com proprietários;
judicialização evitável;
perda de tempo com retrabalho e reanálises;
fragilização da cobrança quando ela é, de fato, legítima.

Grande parte desses conflitos poderia ser evitada com:

linguagem técnica adequada no laudo;
separação clara entre documentação e decisão administrativa;
apoio de análise técnica fundamentada nos casos duvidosos.

A clareza de papéis não enfraquece a cobrança — ela a torna mais defensável.

O vistoriador não possui poder decisório nem autoridade para exigir reparos do inquilino.
Sua função é técnica, descritiva e documental — não jurídica nem administrativa.

A vistoria deve:

documentar o estado do imóvel;
registrar alterações relevantes;
informar fatos observáveis com critério técnico.

A definição de responsabilidade depende da análise conjunta da lei, do contrato e da origem técnica do problema.

Quando a vistoria extrapola sua função e antecipa decisões, a imobiliária assume riscos desnecessários:
cobranças frágeis, conflitos recorrentes, retrabalho e questionamentos jurídicos que poderiam ser evitados.

A vistoria técnica imparcial não enfraquece a gestão imobiliária —
ela fornece base segura para decisões corretas, protege o patrimônio do proprietário e reduz conflitos no processo locatício.

Os conteúdos publicados neste blog têm caráter exclusivamente informativo e educativo, com o objetivo de difundir conhecimento técnico e jurídico sobre vistorias imobiliárias e prevenção de conflitos locatícios.

As análises apresentadas não substituem avaliação técnica individualizada, laudo pericial ou parecer jurídico específico, tampouco se destinam a orientar condutas operacionais de terceiros.

A metodologia de vistoria, critérios técnicos, padrões de análise e processos internos utilizados pela Pró Imóvel Vistorias constituem know-how próprio, desenvolvido com base em experiência profissional e validação técnica especializada, não sendo objeto de divulgação pública.

Cada imóvel possui características construtivas e condições específicas, devendo eventuais responsabilidades ser analisadas caso a caso, à luz da legislação aplicável e de avaliação técnica adequada.